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房屋渗水纠纷法律分析
作者:admin 时间:2018-10-2510次浏览

陈莉 律师/文

案情简介:

2017年1月23日,某小区物业清洁工发现该小区17幢甲单元202室房屋从门口出现溢水,遂通过物业工作人员后联系房屋所有权人朱某,朱某赶回家后发现家中被污水淹没,经物业公司维修人员排查,系楼上202室至1002室共用的下水管道横管堵塞,致楼上住户的厨房用水全部从朱某所居住的202室溢出,朱某家中因长期无人居住一直未能发现。随即维修人员对管道堵塞部分进行疏通,排出污水。尽管污水全部排出,但家具、实木地板等长期浸泡在污水中,造成朱某损失惨重。因无人承担上述赔偿责任,朱某遂将开发商、物业公司及楼上使用公共管道的住户全部告上法庭,要求赔偿损失。庭审过程中,法庭要求朱某对其房屋渗水的原因进行鉴定,尽管朱某提交了当时的照片及物业维修记录和情况说明,但经鉴定机构至现场勘查发现,堵塞管道业已疏通,无法明确具体堵塞原因及部位,拒绝出具相关鉴定报告。因渗水原因无法查明,作为原告只能先进行损失评估。

法律分析:

对于此类房屋渗漏纠纷的处理,应当先明确造成渗漏的原因,区分不同的渗漏原因会形成不同的法律关系,不同的法律关系决定不同的处理结果。

1、开发商建房时留有的质量隐患

在保修期内,如果不是人为的原因造成的漏水,开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:电气管线、给排水管道、设备安装为2年,从工程竣工验收合格之日起计算。如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题,又有其他相邻关系人的原因,则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

2、物业疏于管理

渗漏水通常情况下不是物业造成的,但如果物业在这里面有疏于管理的情况,或是出现了问题后没有及时处理,导致损失扩大或出现了更严重的问题,那么作为物业公司根据物业管理合同和相关规定,物业公司应定期进行检查和清理,如果没做到,那就可以追究物业的责任。

3、相邻权人随意改建或装修老化或不当用水等原因

《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条也作了相同的规定。此时应当根据过错程度,由各方当事人承担损失。

4、共同侵权导致损失

二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为,其中一人或者数人的行为造成他人损害,能够确定具体侵权人的,由侵权人承担责任;不能确定具体侵权人的,行为人承担连带责任。

律师提醒:

业主在发现漏水情况后,作为受损方首先要做的应当是保护现场,及时联系公证人员进行现场公证,从而保全证据,只有这样才有利于查明造成渗漏的原因,从而进行纠纷的处理。如果没有对现场进行证据固定,一旦通过法律程序解决纠纷,将极有可能造成本文案例的局面,致使渗水原因无法查清,无形中增加了诉讼风险。

其次,对于损失的范围,建议聘请有评估资质的单位如价格认证中心等,到现场进行评估,当然如果选择诉讼途径解决纠纷,也可以向法院申请,由法院委托评估机构进行评估。

最后,受损人也要及时采取措施避免损失扩大,否则,因未及时止损造成扩大损失的部分将自行承担。



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