售房广告引起的纠纷

陈凯、焦业路  律师/文

案情简介：

2013年6月20日某业主与某房产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定某业主购买该房产公司商品房一套，房屋单价为8000元/㎡，房屋建筑面积为100㎡，房屋总价为80万元，房产公司应于2015年7月31日交房。开发公司发放的售楼宣传单中宣传：“满屋名牌装修，缔造人居典范，送1500元/㎡豪装”。同时，该宣传单右下角注明：“本资料为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。”

房屋交付后，业主认为房屋装修粗糙，选用材料低劣，施工偷工减料，完全达不到开发商宣传的1500元/㎡的精装修标准。为此，业主多次要求开发商返还装修差额，但开发商认为装修并未违法合同约定及法律规定，不同意业主要求。双方因协商不成，业主遂向法院提起诉讼，要求开发商赔偿房屋装修部分差价。

法院审理：

业主在庭审中提供了宣传单，公证书。其中公证书内容显示为：开发商官网项目介绍，装修硬装配置性价比高，市场认可度足，为项目在区域内热销关键点之一，装修标准为1500元/㎡。业主在庭前单方委托鉴定机构评估房屋的装修价格为1200元/㎡。据此，业主认为开发商的宣传单及官网上的宣传非常明确，而且当时就是冲着1500元/㎡的装修才去购买这么贵的房子。现在装修明显低于1500元/㎡，要求补差合理合法并向法庭提出了装修价格的鉴定申请。开发商则辩称1500/㎡元的装修宣传只是要约邀请，业主提供的证据不能反应出差价问题，而且与事实不符，要求法院驳回其诉讼请求。

该案经几次审理，法院最终认为，业主主张开发商在其官网及发放的宣传单中均明确承诺精装修标准为1500元/㎡，但宣传单注明、《商品房买卖合同》亦约定：宣传资料并非正式要约之内容，宣传资料与合同不一致的，以合同为准。业主与开发商签订的《商品房买卖合同》约定房屋单价为8000元/㎡，合同附件三也就装饰、设备的品牌标准进行了详细的约定，但均未约定装修费的平方单价，也未与开发商协商一致将该装修标准写入合同，故业主对房屋装修标准按照附件三的约定执行，应该是清楚并认可的，开发商应当按照《商品房买卖合同》约定的装修标准向业主交付房屋。对于业主主张的装修不符合约定或存在瑕疵的问题，应当由业主按照合同的约定通知开发商进行修理、更换或重做。综上，法院对业主要求开发商赔偿精装修差价的诉讼请求不予支持。

律师观点：

我们认为法院的判决是有待商榷的。绝大部分购房者对法律法规及开发商的广告不实策略是没有专业认识的，且开发商在销售广告中所作的说明和允诺，往往是涉案房产将在竣工时候所达到的状况，购房者受自身知识的限制不可能通过观察判断来甄别广告的真假。因此，购房者往往相信广告中的说明和承诺，而开发商利用自己人财物及订立合同的优势地位，拒绝将售楼广告中的说明和允诺订入合同，另外，购房者在签订合同时一般也不会有这种意识去注意相关问题。

对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理一直存在着多种意见，一种意见认为，商品房销售广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则要求的义务，可以考虑缔约过失责任对买受人予以补偿；另一种意见认为，开发商的销售广告从本质上说已经构成了像悬赏广告一样的特殊要求，一旦购房人与之签订合同，开发商就应当履行广告许诺的义务。

在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施之前，审判实践中法院一般依据合同法14条、15条进行判断，通常倾向性的得出销售广告为要约邀请的结论。有些法院认为要约邀请对开发商没有约束力，开发商不要承担责任，而有些法院认为如果开发商完全不承担责任，则有失公平。因此，将开发商的广告不实行为定性为欺诈行为，并据此依据民法通则要求开发商承担相应的民事责任。在司法解释实施之后，法院则依据合同法14条、15条及司法解释的规定判断。司法解释第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条规定可以看出开发商是否需要承担责任主要是看：销售广告和宣传资料到底是要约邀请还是要约。如果该销售广告是要约邀请则开发商就不需要承担责任，如果是要约则开发商就需要承担相关违约责任。一般情况下商品房的销售广告和宣传资料在司法实践中基本认定为要约邀请，但如果该广告对商品房的房屋以及相关设施讲的很具体又很明确，而且这种陈述或宣传足以影响房价或者影响购房者签订合同，那么该销售广告上的内容即便没有写进购房者和开发商的商品房买卖合同中，法律上仍然会认定该内容系双方合同内容。也就是说在这种情况下开发商以销售广告的描述是广告宣传且并未写进双方商品房合同为由，拒绝承担责任的抗辩并不会得到法律的支持。

本案中，开发商在宣传单及其官网上明确载明送1500元/㎡豪华装修，陈述明确具体，根据普通人的一般观念和社会经验也可确定此种宣传对房屋价格的确定有重大影响。虽然，开发商在宣传单上注明该广告为要约邀请，但这明显是属于规避法律的不诚信行，故应当依照司法解释的规定来确定该销售广告的性质，而不能以开发商在宣传单上注明是要约邀请就被其迷惑，也不能以该广告未列入合同条款而驳回业主诉求，因为按照司法解释的规定开发商的这种广告即便未列入合同条款也应视为合同内容。

综上，我们认为法院应当认定开发商的销售广告系合同内容并同意业主要求鉴定的请求，继而根据鉴定的结果来判断开发商是否需要赔偿业主装修差额。